Als VvE een financiering aanvragen

Het Restauratiefonds financiert eigenaren van monumentale gebouwen, die gaan restaureren, groot onderhoud uitvoeren en hun monument verduurzamen. In uw geval is het gebouw eigendom van de gezamenlijke eigenaren. Zij zijn verenigd in een VvE, waar de koper van een appartement automatisch lid van wordt.  

De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van (de gemeenschappelijke delen van) het gebouw. De appartement eigenaren betalen maandelijks servicekosten voor bijvoorbeeld energiekosten en schoonmaakkosten. Een deel van de servicekosten wordt echter gespaard in een reservefonds. Hiermee sparen de eigenaren voor groot onderhoud, eventuele herstelwerkzaamheden en verduurzaming van het pand. 

Sinds 2018 is er een wettelijke verplichting om een minimale reservering te doen in het reservefonds voor het onderhoud van het pand. Deze verplichte reservering bedraagt jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde of een reservering die is gebaseerd op een MJOP (meerjarenonderhoudsplan). Alleen onder voorwaarden mag daarvan worden afgeweken.  

Noodzakelijke werkzaamheden en onvoldoende geld in het reservefonds 

De verplichting om geld te reserveren bestond ook voor 2018, echter toen was er geen minimale reservering. Hierdoor kan het voorkomen dat er onvoldoende geld is gereserveerd, terwijl groot onderhoud en/of restauratie geen verder uitstel verdraagt of er is een wens om eventueel gelijktijdig met het uitvoeren van het onderhoud duurzaamheidsmaatregelen uit te voeren.  

In die situatie kan de VvE besluiten een groot bedrag in één keer van de individuele eigenaar te vragen of het gebouw met geleend geld te onderhouden. Het Restauratiefonds biedt de mogelijkheid om (onder voorwaarden) de VvE te financieren.  

Op de pagina over de Duurzame Monumenten-Lening leest u bijvoorbeeld welke duurzaamheidsmaatregelen voor een laagrentende lening in aanmerking komen bij een rijksmonument. Daarnaast is er de Restauratiefonds-hypotheek, welke inzetbaar is voor instandhoudingskosten.

Het Restauratiefonds heeft echter ook mogelijkheden om in specifieke gemeenten en provincies met een Regionale Restauratiefonds-hypotheek andere door de overheid beschermde panden te financieren, zoals gemeentelijke monumenten (Gelders Monumentenfonds, Hilversums Restauratiefonds en Schiedams Monumentenfonds). Daarnaast kan de Monumenten-hypotheek worden ingezet voor een financiering aan een VvE. Deze lening heeft een marktconforme rente. 

Voorwaarden voor de financiering 

Om in aanmerking te komen voor een financiering voor uw VvE moet u aan een aantal voorwaarden voldoen. Hieronder lichten we een aantal van deze punten verder toe. 

• Er moet sprake zijn van een goed functionerende VvE: dat wil zeggen dat er een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) moet zijn en een goed onderbouwde financieringsbehoefte.  
• Het moet juridisch mogelijk zijn voor de VvE om een financiering aan te gaan. Dit blijkt onder meer uit de splitsingsakte en het reglement van de VvE. 
• Voor het financieren van onderhoud/restauratie geldt dat uitstel van de werkzaamheden niet wenselijk is en dat de noodzaak bestaat om te financieren als gevolg van onvoldoende reserves binnen de VvE op dat moment.  
• Het financieren van duurzaamheidsmaatregelen moet voor de servicekosten volledig of bijna volledig kostenneutraal worden uitgevoerd. Dat betekent dat met de lagere energielasten de kosten van de lening (rente en aflossing) kunnen worden opgevangen, zodat er geen of bijna geen gevolgen zijn voor de servicekosten. Als dat laatste niet zo is, dan moet de VvE aantoonbaar (notulen VvE) besluiten om deze duurzaamheidslening aan te gaan om een andere reden dan puur een financiële reden.  
• Een gekwalificeerde meerderheid van de leden dient in de Algemene Leden Vergadering (ALV) expliciet akkoord te gaan met de financiering en de nieuwe vaststelling van de servicekosten als gevolg van de nieuwe financiering. Voor een gekwalificeerde meerderheid dient rekening gehouden te worden met de wettelijke en reglementaire stemverhoudingen. Zie hieronder voor een voorbeeldmodel notulen ALV.
• Het Restauratiefonds moet de jaarcijfers en de begroting van de VvE positief hebben beoordeeld. Dit houdt onder meer in dat we toetsen of de VvE in staat is de rente- en aflossingsverplichtingen van de gevraagde financiering te betalen. 

Voor de beoordeling van de financieringsaanvraag hebben wij een aantal documenten van u nodig. In de checklist kunt u lezen welke documenten nodig zijn. 

• Checklist VvE’s 

U kunt het onderstaande model gebruiken voor de notulen van de Algemene Leden Vergadering (ALV) ten behoeve van het aangaan van een financiering door de VvE voor noodzakelijk onderhoud/restauratie en/of verduurzamen. Dit is een voorbeeld. 

• Model notulen ALV 

Kenmerken van de financiering 

De belangrijkste kenmerken van de financiering bij het Restauratiefonds voor de VvE zijn: 

• Het maximum van de financiering aan de VvE bedraagt € 30.000 per appartementsrecht. Vervolgens wordt gekeken naar het aantal appartementsrechten. Daarnaast is de leningsoort bepalend voor het maximum bedrag dat wordt gefinancierd aan de VvE.
• De hoogte van de lening baseren wij op documenten waaruit blijkt welke kosten voor werkzaamheden ten behoeve van onderhoud, restauratie en/of verduurzamingsmaatregelen gefinancierd kunnen worden. Het document dat hiervoor noodzakelijk is, verschilt per leningsoort. Meer informatie vindt u op de website bij 'Alle financieringen'.  
• De looptijd van de financiering(en) wordt afgestemd op de theoretische levensduur van de onderhoud-, restauratie- en/of duurzaamheidswerkzaamheden. Dit kan variëren van 5 tot en met 30 jaar. 
• Er hoeft geen hypotheekrecht gevestigd te worden op de individuele appartementsrechten. Wel dient de VvE een notariële akte van geldlening te tekenen. 

Risico’s en aandachtspunten voor de individuele eigenaren 

• Wij toetsen niet of een individuele eigenaar de hogere servicekosten volgens de financieringsnormen wel kan betalen. Wel wordt de financiële situatie getoetst van de VvE. 
• Als de leden van de VvE hun aandeel in de rentelasten van de financiering aan de VvE als hypotheekrente fiscaal willen aftrekken (Inkomstenbelasting), dan moet elke individuele eigenaar dit vooraf met zijn of haar belastinginspecteur afstemmen. Het Restauratiefonds zal in zijn jaarlijkse saldo-opgaven geen uitsplitsing maken per individuele eigenaar. 
• De individuele eigenaar is zelf verantwoordelijk voor een eventueel benodigde toestemming van de eigen hypotheekverstrekker voor de financiering die de VvE aangaat. 
• De financiering is gebaseerd op de wetgeving volgens de ‘Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’ die per 1 januari 2018 van kracht is geworden. Uw VvE beheerder (indien aanwezig) kan u informeren over deze wijzigingen. Daarnaast kunt u informatie vinden op rijksoverheid.nl.  
• In deze wet staat onder meer dat elke eigenaar alleen aansprakelijk is voor zijn eigen deel van een lening die is afgesloten door de VvE. De individuele eigenaar die zijn appartement verkoopt moet zijn schulden en aansprakelijkheid bij de notaris opgeven. Zo gaan zijn schulden en de aansprakelijkheid voor zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.